¿Qué es la equidad de la vivienda? Cómo determinar la equidad en su hogar »Wiki Ùtil Zillow

¿Qué es la equidad de la vivienda? Cómo determinar la equidad en su hogar »Wiki Ùtil Zillow
Category: Hipoteca Inversa
Author:
13 enero, 2021

En este articulo:

El valor líquido de la vivienda es la participación financiera que tiene en su casa y, si es como la mayoría de las personas, es una gran parte de su patrimonio neto total. Si está pensando en vender o contemplar la posibilidad de acceder a la plusvalía con un préstamo o línea de crédito sobre la plusvalía de la vivienda, es importante comprender la cantidad de plusvalía que tiene en su vivienda.

¿Qué es el valor acumulado de la vivienda?

El valor líquido de su vivienda es su inversión financiera personal en su vivienda. En términos generales, es el valor justo de mercado de su casa, menos los saldos de la hipoteca o los gravámenes existentes, incluido el saldo que adeuda de su hipoteca.

Es importante tener en cuenta que el valor líquido de su vivienda no es lo mismo que sus ingresos netos. Cuando vaya a vender su casa, tendrá que pagar los costos de cierre y otras tarifas relacionadas con la transacción. Estos gastos se pagan directamente de su capital antes de que pueda acceder al dinero, lo que reduce su beneficio total.

¿Cómo funciona el valor líquido de la vivienda?

Cuando compra una casa por primera vez, su valor líquido es simplemente el monto del pago inicial. Luego, a medida que cancela el saldo de su hipoteca, cualquier pago aplicado al principal aumenta su capital. Su capital también aumenta a medida que aumenta el valor de su casa con el mercado inmobiliario local. En un mundo ideal, el mercado es saludable y se está apreciando, y su capital y patrimonio neto aumentan con el tiempo.

Hay tres formas en que aumenta su capital. Y no importa cómo esté ganando equidad, más equidad siempre es mejor. Es un activo que puede aprovechar en el futuro cuando decida vender, obtener una segunda hipoteca u obtener una hipoteca inversa.

1. La equidad aumenta con los pagos de la hipoteca

Cada vez que realiza un pago de la hipoteca, parte de su pago se destina al capital y otra parte a los intereses (también puede pagar impuestos sobre la propiedad y seguro de vivienda como parte de su pago, pero por brevedad, consideremos las partes de su pago). que afecten su equidad). El capital es lo que construye su patrimonio.

Al comienzo de su hipoteca, la mayor parte de su pago se destinará a los intereses de su prestamista. El cambio en el pago de capital frente a intereses a lo largo del tiempo se denomina programa de amortización. Dependiendo de la duración de su préstamo y su tasa de interés, en algún momento en el futuro, el saldo cambiará y la mayor parte de su pago se destinará al capital, lo que lo ayudará a generar capital aún más rápido.

2. La equidad aumenta con la apreciación del mercado

Siempre que las condiciones del mercado de la vivienda sean saludables, el valor de su vivienda debería apreciarse con el tiempo. Por supuesto, la cantidad de capital que obtendrá (y si se arriesga a perder capital) depende de su tiempo.

Por ejemplo, si compró en el punto álgido del mercado, en 2006, por ejemplo, y luego intentó vender durante la Gran Recesión, es posible que haya terminado con una equidad negativa. También llamado “estar bajo el agua”, el valor neto negativo es cuando debe más de lo que vale por su casa. Dado que los mercados generalmente se aprecian con el tiempo, es relativamente raro que su préstamo no se vea afectado.

3. La equidad aumenta con las mejoras en el hogar

También puede aumentar su equidad completando mejoras en el hogar. Las nuevas instalaciones mecánicas, paisajismo, adiciones y renovaciones (cuando se hacen estratégicamente y teniendo en cuenta el presupuesto) a menudo aumentan el valor de su casa, lo que a su vez aumenta su participación en el capital.

Algunas de las mejoras para el hogar más populares incluyen remodelaciones menores de cocinas, mejoras exteriores, remodelaciones de baños y acabados de sótanos. Es raro completar un proyecto de mejoras para el hogar con un retorno del 100% de su inversión, pero puede acercarse si adopta un enfoque estratégico. Concéntrese en las mejoras que los compradores adoran y tenga cuidado de no mejorar en exceso.

Cómo calcular el valor líquido de la vivienda

Ahora que sabe qué es el valor neto de la vivienda, probablemente desee saber cuánto valor tiene en su propia casa. Saber aproximadamente cuánto capital tiene es útil si está pensando en vender, y también es un factor importante si está considerando un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria; más sobre eso más adelante.

La mayoría de las personas no son dueñas de sus casas por completo. Según el Informe de tendencias de vivienda del consumidor de Zillow Group 2018, el 59% de los propietarios todavía están pagando una hipoteca sobre sus casas. Esto significa que calcular el valor líquido no es tan fácil como simplemente evaluar el valor de mercado de su casa.

1. Descubra lo que vale su casa

Dependiendo de cuándo compró su casa, podría valer más o menos de lo que pagó inicialmente. Para averiguar el valor de su casa, ejecute las compensaciones usted mismo o pídale a su agente de bienes raíces que le proporcione un valor justo de mercado para su casa, basado en propiedades similares vendidas recientemente en su área. También puede obtener una cotización gratuita y sin compromiso de Zillow offers para ayudar a determinar el valor justo de mercado de su casa en su estado actual.

Aquí hay un ejemplo para guiarlo a través del cálculo: Compró su casa en junio de 2013 por $ 250,000 con un pago inicial del 20% y una tasa de interés del 4.07%. Hoy, su casa vale $ 315,000.

2. Reste el monto de liquidación de su préstamo

Ahora querrá tener en cuenta el saldo restante de su hipoteca. Comuníquese con su prestamista hipotecario para obtener un monto de liquidación del préstamo, que también se denomina declaración de liquidación estimada.

Tenga en cuenta que el pago de su préstamo no es el mismo que el saldo del préstamo que ve en su pago mensual. El pago de un préstamo tiene en cuenta los intereses hasta la fecha de cierre estimada, mientras que su estado de cuenta solo se calcula una vez al mes. El pago de su préstamo también puede incluir una multa por pago anticipado si vende poco después de comprar. Para los propósitos de este ejercicio, asumiremos que su fecha de cierre es hoy.

Si no tiene un saldo de hipoteca restante, su valor líquido es equivalente al valor de mercado actual de su casa.

Ejemplo: Manteniendo el mismo ejemplo del paso uno anterior, con su pago inicial del 20%, originalmente pidió prestados $ 200,000. Después de seis años de pagos hipotecarios mensuales, el saldo de su préstamo a junio de 2019 es de $ 176,472 con su tasa de interés del 4.07%.

3. Tome la diferencia como su equidad

Reste el saldo de su préstamo del valor de mercado actual de su casa.

Ejemplo: el valor justo de mercado de $ 315,000 menos $ 176,472 en el monto del pago del préstamo es igual a $ 138,628.

Recuerde, eso no significa que se embolsará $ 138,628. Al cierre, aún deberá pagar los costos de cierre, que pueden incluir impuestos, tarifas de depósito en garantía y comisiones de agentes, todos los cuales pueden sumar del 8% al 10% del precio de venta. Al 10% en costos de cierre, terminará ganando $ 124,765.

Si realmente desea entrar en los detalles de sus ganancias, también puede restar el dinero que gastó en preparar su casa para la venta, como mejoras, reparaciones o puesta en escena.

¿Cuánto capital necesito para vender mi casa?

Para vender su casa, querrá al menos suficiente capital para cubrir los costos de cierre, las comisiones y los gravámenes sobre la propiedad. Los embargos incluyen todas las deudas pendientes sobre su propiedad, como si se negó a pagar a un contratista o si está atrasado en los impuestos a la propiedad o las cuotas de la HOA.

Sin esta equidad, tendrá que traer dinero a la mesa de cierre para liquidar sus deudas. Recuerde, los costos de cierre pueden llegar al 8% al 10% del precio de venta, que incluye el 6% en la comisión del agente y el 2% al 4% para otros cargos.

Precio de venta de la viviendaLo que pagará en costos de cierre (8% a 10%)
$ 175 000 $ 14,000- $ 17,500
$ 225 000 $ 18,000- $ 22,500
$ 275 000 $ 22,000- $ 27,500
$ 325 000 $ 26,000- $ 32,500
$ 375,000 $ 30,000- $ 37,500
$ 425 000 $ 34,000- $ 42,500
$ 475,000 $ 38,000- $ 47,500
$ 525 000 $ 42,000- $ 52,500
$ 575,000 $ 46,000- $ 57,500
$ 625 000 $ 50,000- $ 62,500

Si tiene un valor patrimonial negativo y está en riesgo de ejecución hipotecaria debido a pagos atrasados, podría considerar una venta corta, pero puede ser un proceso desafiante. Su prestamista tendrá que aceptarlo, ya que aceptará menos por la vivienda de lo que se le debe. Y puede tener un impacto negativo significativo en su puntaje crediticio.

¿Qué pasa con la equidad cuando vende su casa?

Cuando vende su casa, el valor acumulado de la vivienda se le entrega en efectivo, menos los costos de cierre aplicables, el saldo de su hipoteca y cualquier otro gravamen pendiente sobre la propiedad.

Así es como funciona el proceso:

  1. El comprador y / o su prestamista transfieren fondos a la cuenta de depósito en garantía.
  2. Su agente de depósito en garantía cancela su hipoteca, según el monto del pago del préstamo. También pagarán los gravámenes pendientes.
  3. Su agente de depósito en garantía paga las tarifas de transacción, incluidas las comisiones, los impuestos sobre la propiedad y las transferencias, o las tarifas prorrateadas de la Asociación de propietarios.
  4. Los ingresos restantes se transfieren a usted, el vendedor. Ahora puede usar ese dinero para comprar otra casa o realizar otra inversión.

¿Cuánto tiempo se tarda en liberar mi capital al vender?

El tiempo promedio entre una vivienda que va bajo contrato y el cierre es de 45 días, pero eso no incluye el tiempo que lleva recibir (y aceptar) una oferta. En 2018, la vivienda típica de Estados Unidos pasó entre 65 y 93 días en el mercado, desde la cotización hasta el cierre. El tiempo en el mercado varía mucho según las condiciones, la demanda y la estacionalidad del mercado local.

Parte de lo que hace que el cierre de una vivienda requiera tanto tiempo es el proceso de préstamo del comprador. Dado que el 77% de los compradores utilizan préstamos hipotecarios para comprar, según el Informe del Grupo Zillow, tienen ciertas contingencias que deben cumplir antes de que estén “listos para cerrar”, incluida la realización de una tasación ordenada por el prestamista y todos los trámites del préstamo. preparado.

Si desea liberar el valor líquido de su vivienda antes de dos o tres meses, intente lo siguiente:

Encuentre un comprador en efectivo: los compradores en efectivo generalmente pueden cerrar más rápido, ya que no tienen un prestamista al que esperar. También pueden renunciar a contingencias para acelerar el proceso. ¡Pero todavía tendrá que tomarse el tiempo para encontrar a su comprador en efectivo primero!

Vender a Zillow: cuando vendes a través de Zillow Offer, puedes cerrar tan pronto como siete días después de aceptar tu oferta en efectivo sin compromiso. Además, puede omitir todo el trabajo de preparación relacionado con la preparación de su casa para la venta: la oferta que reciba de Zillow reflejará el valor de su casa tal como está.

¿Qué sucede con la equidad en una hipoteca inversa?

Con una hipoteca inversa, poco a poco renuncias a la equidad con el tiempo a cambio de pagos mensuales en efectivo. Es una forma de acceder a la plusvalía de su vivienda sin venderla, y está disponible para los propietarios de viviendas en edad de jubilación que ya tienen una plusvalía significativa en sus viviendas.

¿Cuánto capital tengo en mi casa para pedir prestado?

Si desea aprovechar su capital para hacer mejoras en la vivienda o pagar otros gastos, tiene algunas opciones, incluido un préstamo sobre el valor neto de la vivienda y una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOC).

Aquí hay algunas razones comunes por las que los propietarios pueden querer obtener un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC:

  • Pagar la universidad, si la tasa de interés es más baja que la de los préstamos estudiantiles
  • Mejoras completas a la vivienda que aumentan el valor de la vivienda
  • Invierte en otro tipo de inversiones con mayor rentabilidad
  • Pague la deuda con intereses altos
  • Tener un fondo de emergencia disponible para facturas médicas o gastos imprevistos

Préstamo con garantía hipotecaria tradicional

Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo de suma global que se paga en cuotas mensuales durante 5 a 15 años. Está asegurado por el valor neto de su vivienda. Estas son las características clave de un préstamo con garantía hipotecaria:

Debe intereses sobre el monto total: cuando solicita un préstamo con garantía hipotecaria, solicita un monto específico en dólares y luego paga intereses sobre el monto total que pidió prestado. La cantidad que pide prestado determina cuánto pagará cada mes.

Las tasas de interés son fijas: los préstamos con garantía hipotecaria tienen una tasa fija que no cambiará durante la vigencia del préstamo.

Línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOC)

Al igual que un préstamo con garantía hipotecaria, un HELOC utiliza la garantía hipotecaria de su vivienda como garantía. Sin embargo, difiere en algunas formas clave:

Es una línea de crédito renovable: en lugar de pedir prestado un monto fijo por adelantado, una HELOC le permite pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda según sea necesario. Retira lo que necesitas a lo largo del tiempo, según tus necesidades financieras. Por lo general, una HELOC se puede abrir hasta una relación préstamo-valor del 85%.

Solo debe intereses sobre lo que pide prestado: al igual que con una tarjeta de crédito, solo paga intereses sobre la cantidad que pide prestada, no la cantidad total para la que está aprobado.

Las tasas de interés son variables: su tasa de interés variará según la tasa preferencial. Esto puede ser una buena noticia si las tasas bajan, pero una mala noticia si las tasas de interés están subiendo.